Stále se množí dotazy ohledně přechodu dluhů z příspěvku na správu domu a pozemku při koupi, resp. prodeji bytové jednotky.
Vzhledem k tomu, že se jedná o značně nepřehlednou problematiku, na kterou má vliv i doba realizace převodu, přinášíme Vám aktuální analýzu a odpovědi, které Vám tuto věc osvětlí.
Ke dni 1.7.2020 nabyl účinnosti zákon č. 163/2020 Sb., kterým se mění zákon č. 89/20012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o.z.“). Na základě této novely došlo mimo jiné ke změnám v oblasti právní úpravy bytového spoluvlastnictví, kdy bylo zpřesněno ust. § 1186 o.z., které působilo výkladové problémy.
Znění ust. § 1186 o.z. účinné do 30.6.2020:
§ 1186
(1) Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu povinnost příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu vypořádat.
(2) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.
Znění ust. § 1186 o.z. účinné od 1.7.2020:
§ 1186
(1) Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu povinnost vypořádat příspěvky na správu domu a zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu.
(2) Při převodu vlastnického práva k jednotce přecházejí s jednotkou na nabyvatele dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění, měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.
(3) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké má dluhy podle odstavce 2, popřípadě že takové dluhy nejsou; potvrzení vydá nabyvateli se souhlasem převodce také osoba odpovědná za správu domu. Má se za to, že nabyvatel nemohl tyto dluhy zjistit, pokud je nemohl zjistit z potvrzení osoby odpovědné za správu domu nebo nevydala-li tato osoba potvrzení bez zbytečného odkladu, ač o něj byla požádána.
Smyslem novely ustanovení má být vyšší ochrana a zlepšení postavení osoby odpovědné za správu domu (ve většině případů společenství vlastníků jednotek) při vymáhání příspěvků na správu domu po převodu jednotky. Osobě odpovědné za správu domu je tak výslovně (za splnění zákonných náležitostí) dána možnost vymáhat dluh jednak po novém nabyvateli v důsledku přechodu dluhu, jednak po původním vlastníků jako ručiteli.[1]
Starý občanský zákoník tuto problematiku neupravoval vůbec; dle tehdejší judikatury bylo dovozeno, že dluhy převodce jednotky spočívající v nezaplacených platbách na správu domu a pozemku (splatných v době, kdy ještě jednotku vlastnil) na nového nabyvatele nepřechází. S účinností o.z. došlo k zavedení ust. § 1186 o.z., které tuto otázku (nepřímo) upravilo, neboť implementovalo povinnost původního vlastníka doložit nabyvateli jednotky potvrzení osoby odpovědné za správu domu ohledně dluhů souvisejících se správou domu a pozemku, které přejdou na nabyvatele jednotky.
Ustanovení však způsobovalo výkladové problémy, neboť nebylo specifikováno, co vše obsahují „dluhy související se správou domu a pozemku“, jak řešit situaci, kdy nabyvatel nebyl o dluzích informován, a dokonce zda k přechodu vůbec dojde. Zejména docházelo k názorovému střetu, zda předmětné ustanovení vykládat v užším či širším smyslu – tedy zda „správa domu a pozemku“ zahrnuje i náklady na služby (a dluhy na nich) či zda se jedná výlučně o náklady na správu domu (odměny členům volených orgánů, náklady na vedení účetnictví, pojištění domu apod.).
Na základě novely bylo postaveno na jisto, že se jedná jak o dluhy na příspěvcích na správu domu, tak o dluhy související s plněními spojenými nebo souvisejícími s užíváním bytu a zálohách na tato plnění. Současně bylo v o.z. přímo slovním vyjádřením zakotveno, že k přechodu dluhů skutečně dochází. Dále pak byla upřesněna otázka vydávání potvrzení ze strany SVJ a možných nastavení, která mohou na základě toho nastat.
Co do možností osoby oprávněné za správu domu dluh později vymáhat je především podstatné, zda bylo vydáno potvrzení dle odst. 3 § 1186 o.z. Mohou nastat tři (potažmo čtyři) situace:
o potvrzení bylo požádáno a bylo vystaveno,
(o potvrzení bylo požádáno a bylo vystaveno, avšak s chybným obsahem),
o potvrzení bylo požádáno, ale nebylo vystaveno,
o potvrzení nebylo požádáno a tím pádem nebylo vystaveno.
V případě, kdy o potvrzení vůbec požádáno nebylo, dluhy přechází na nabyvatele. Stejně tak tomu bude v případě, kdy o potvrzení bylo požádáno, a to bylo řádně vystaveno. Pokud by bylo potvrzení vystaveno, avšak na chybou (neúplnou) částku, pak dluhy přejdou pouze do výše této částky, neboť nabyvatel oprávněně spoléhá na správnost takto vydaného potvrzení. Problém pro osobu oprávněnou za správu domu nastává v případě, kdy byla požádána o vydání potvrzení, ale potvrzení nevystavila. V takovém případě pak dluhy na nabyvatele nepřechází a je možné se domáhat dlužné částky pouze po původním vlastníku. Je však sporné, zda je tomu tak i v případě, kdy si zažádal pouze převodce a potvrzení mu vystaveno není, avšak nabyvatel si mohl i sám u osoby oprávněné za správu domu o potvrzení zažádat a neučinil tak („měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit“).
Nabyvatel jednotky by si tak vždy měl s původním vlastníkem domluvit vypracování a předání potvrzení, případně se obrátit přímo na osobu oprávněnou za správu domu s žádostí o vystavení. SVJ by tyto žádosti měla evidovat a potvrzení řádně vydat.
[1] srov. např. Rozsudek NS ČR sp.zn. 26 Cdo 774/2019 ze dne 28. 7. 2020
Kontaktní osoba: Mgr. Ing. Martin Kopecký
tel: 272 049 111
463 303 203